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浅谈三亚唐拉雅秀更名喜来登的背后原因

楼主:SuperL 时间:2017-12-27 20:38:52





近日网曝三亚唐拉雅秀酒店已经更名三亚湾喜来登度假酒店,笔者在各大OTA上查询后,的确从这些渠道来看,海航旗下的原三亚唐拉雅秀酒店已经悄悄更名,三亚湾喜来登度假酒店成为亚龙湾、海棠湾喜来登度假酒店之后又一登陆三亚的喜来登品牌酒店。不过在SPG的官网上,仍未有三亚湾喜来登度假酒店的身影。




背靠大树好乘凉,唐拉雅秀是海航酒店集团旗下的奢华五星级酒店品牌,而海航酒店集团是海航集团旗下的全资子公司,依托海航集团,这个2008年才推出的民族品牌做出了自己的风格。为客人带来优质的服务、精致的产品,丰富了入住体验、满足大小客人的度假需求及尚佳的度假感受。我们可以看到,2016年3月23日,海航酒店集团在海外首家自建自管的五星级酒店——布鲁塞尔唐拉雅秀酒店正式开业,这是中国高端民族品牌酒店中第一家走出国门,在海外进行自建自管的酒店。


前不久在安纳塔拉完成三年的历史使命后,蓝光开启了自有品牌「己庄」,于这样一个中国的酒店业主们纷纷从国际品牌手中收回酒店,并开始创立自主品牌的时代,为何海航反而要将自有品牌的心头肉反转给国际品牌托管呢?



有媒体称,唐拉雅秀改牌选择喜来登,一来是喜来登品牌在三亚的声望很高,2003年亚龙湾的三亚喜来登度假酒店自开业以来,业绩不蜚,一直是亚太区最赚钱的一家酒店;二是原喜达屋集团在海南具有很完善和强大的市场销售体系,在喜达屋尚未被万豪并购之前,海南一直作为一个独立的区域在运作,因此具有很完善和强大的市场销售及品牌推广体系。这也使得用户对这个品牌的认知度高于其他品牌。时代,以上理由都不假,但也实在难以解释海航这样一个在国际上不停买买买的大佬,愿意将自己心肝宝贝“拱手相让”的事实。那么,真实原因是什么呢?




网络上一份“中铁信托-海航三亚新机场股权项目集合资金信托计划”的文件,大概可以解读出唐拉雅秀酒店更名国际品牌的背后原因。文件内容描述,中铁信托-海航三亚新机场股权项目集合资金信托计划资金用于向负责海南三亚新机场修建的项目公司进行增资,并最终用于三亚新机场修建。三亚湾海景置业投资有限公司以其位于三亚海边的三亚唐拉雅秀酒店6.5万㎡酒店房产提供抵押担保,上市公司母公司提供差额补足承诺。



该资金信托计划的规模:14.8亿,期限:36个月,预期年化收益: 100万≤X<300万5.2%;300万≤X 5.4%(半年付息),信托资金用于向负责海南三亚新机场修建的项目公司进行增资,并最终用于三亚新机场修建。三亚新机场项目为2016年海南省发改委重点建设项目,前期建设由海航基础控股集团有限公司牵头组织修建。而作为风控措施之一,三亚湾海景置业投资有限公司以其位于三亚海边的三亚唐拉雅秀酒店(或更名三亚喜来登酒店)6.5万㎡酒店房产提供抵押担保,评估价值17.5632亿元,抵押率84%。


国内品牌与国际品牌的较量上,不只只是在连锁规模以及品牌认同上,从评估效应层面来看,跟据国内酒店行业的经验,同样的五星规模,国际品牌要比国内品牌的评估值高出20%以上,相应地,整体转让的价格也一般高20%以上,向银行进行抵押贷款的额度也会高出20%,也就是说,国际品牌显示出较强的资本优势。


看到这里,这个原因是不是更让你明白此次更名后的一些资本运作层面的缘由了呢?




国际品牌高星级酒店的投资额大,而且回报周期较长。单纯从财务报表的角度看,可谓是表现惨淡来形容。比如网上就有那么一个经典的案例:一家五星级酒店每年总收入1亿(在上海五星级酒店业绩中属于中等水平),依照酒店业平均GOP率30%,每年的GOP(经营毛利)约为3000万元。再减去另外两大块成本,资金成本与折旧,如果酒店贷款7亿,依照10年期银行贷款利率6.8%计算每年的利息支出约为4760万,折旧按50年计算每年1400万元,再加上8000万元的开办费摊销(税法规定5年摊销)从财务利润的角度看酒店每年亏损4760万元。


有人就会问“开发商为什么会做亏本的买卖?”难道开发商都疯了么,事实当然不是这样。从国际经验来看,对于酒店业的投资已经成为众多投资机构全球化投资组合中的重要组成部分。经营业绩良好的酒店具有良好的现金流入能力,能够对投资(债务融资)提供良好的保证。而酒店一般没有直接的市场价格,不能简单地通过与其他物业类比的方法得出,因此很难判断和评估一个酒店的客观市场价值。酒店的价值应通过房地产估价来确定,为酒店交易提供价值参考。



房地产公司的信用评级普遍不高,但酒店普遍比房地产公司的信用级别高,涉足酒店业,对提升地产企业的信用评级很有帮助。随着国家对房地产业的一次次宏观调控,有些房产公司开始转向信托、房产基金等其他融资渠道;但在现有的金融管理体制下,信托或基金还不能完全缓解开发商在资金方面的压力,相形之下,酒店业就要宽裕很多——据银行相关人士介绍,星级酒店的评估价值较高,一般情况下,用酒店做抵押贷款,最多可以贷款到评估值的60%左右,贷款时所走程序也比地产公司来得简单。同时,酒店营业收入带来大量现金流,可以弥补房产商的流动资金。


再回到上面的案例,首先利息支出因为7个亿的前期投资时开发商自己拿出来的,等拿到7个亿的贷款这笔贷款将会用在别的项目上,因此严格意义上说这笔贷款费用不能算在酒店头上,或者说不能将所有的银行贷款费用都算作酒店的财务费用,因此以开发商自有资金的内部报酬率核算更为准确。可以确定的是7亿贷款开发商拿走了,那么谁最终支付贷款利息不用说也知道。每年1400万元折旧怎么说呢?财务上有个经典的论述即“折旧是现金的来源”也就是说折旧只是账面上的计提,酒店无需花一分钱出去,因此可以忽略不计。再说说酒店产出的每年3000万GOP,从财务的角度分析,酒店每年至少可以产出3000万以上的现金流,这可不是笔小数目。依照一般业主方与酒店管理公司的约定“酒店运作银行账户上必须留有300万-500万的资金”,换句话说开发商每年可以从酒店陆续获得2500万左右的现金流,开发商可以随意的从酒店套取资金,只要保证酒店帐户留有一定量的运作现金,因此将酒店比作开发商身边的一只皮夹子也是很贴切。


酒店的水,也许比你想象的深的多。就如万达屋的出现,那些上市的酒店管理公司实际上就是个资本运作集团,他们买和卖都是资本运作的常规手段。所有的一切,都是为了股价和考虑怎么在资本市场赚钱。关心手中的积分如何变动,不如提早买入喜达屋的股票来的更具意义。


留言板

*所以从深水回到湖面,不管地产母基金如何运作,酒店终归是一个给客人创造愉悦经历的地方。这次的留言板,我们来聊聊酒店换牌。不断换牌的酒店中,那些酒店换牌后是让你觉得酒店品质是有提升的?而又有哪些酒店更换品牌后,吐槽满天飞呢?



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