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民间借贷,记住7个字“如遇抵押必登记”!

楼主:信贷风险管理 时间:2018-06-16 22:24:17

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作者:葛岚

经授权转自公众号:法务之家

微信号:law114-com-cn


民间借贷中,出借人一般都会要求借款人做抵押,其中抵押以房产和高价值物品为主,但现实中,出借人因为麻烦或者根本不知道抵押登记是什么,从而很少去办理抵押登记。自以为拿到一个房本、机动车登记证书(俗称大绿本)就认为高枕无忧了,如果你这么认为,那么就大错特错了。


那么很多朋友会问,抵押登记是什么意思?办理抵押登记有何意义?如何办理抵押登记?带着这些问题,法务之家特别邀请河北岳石律师事务所葛岚律师(廊坊民商专业)为朋友们一一解读。


1、抵押登记是什么意思?办理抵押登记有何意义?


抵押权属于对世权,因此对抵押权的设立应进行公示,抵押权的公示,无论抵押权的标的是动产还是不动产,其公示手段为登记。登记对抵押权的生效起着决定性的作用,抵押权的生效均以登记为必要条件。


抵押权登记的目的在于告诉公众在该物上抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的,是让第三人了解该物抵押权的变动情况,然后,自己决定是否进行有的法律行为。如果在抵押物上已经存在着顺位优先的抵押权,抵押权人的权利实现就会受到障碍,就会有风险,但如果进行抵押权登记,就可以给抵押权取得人提供足够的警示,使之了解设立后顺位抵押权的风险,从而为其行为选择提供全面的法律帮助。从抵押权的性质上看,抵押的目的并不是代替债务的履行,而是为债权的实现提供担保,债务人必须履行其义务。


接下来,说一个我接触过的一个案件,便于朋友们更好的理解:


李女士拿着邻居老王的房产本已经有一年多了,老王曾经向李女士借款60万元,并把房本交由李女士保管。李女士一直认为房本在自己的手里,老王没钱还还有房产可以抵债,直到李女士发现邻居家易主,才知道,老王早就去房管局补办房本并私下交易。由于购房者是善意第三人,已经拥有房屋所有权,再找老王,老王早就无钱可还,即便判决生效,也无法拿到60万元,让李女士后悔不已。(文中人物均用化名)


如果李女士与老王就房产办理抵押登记,那么就会杜绝此类情况的发生。办理抵押登记后,老王此房产无法上市交易,即便与第三人交易,第三人也会查询该房产是否处于抵押状态,如有抵押第三人会放弃购买;当然也有傻呼呼的买家贪图便宜,不去查询房产情况,从而交易,但由于抵押状态,无法过户,李女士仍然可以通过诉讼主张交易无效,从而保证抵押房产的安全。这就是抵押登记的作用,一方面,抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全,经过登记这一法定程序,能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用,有利于抵押权人的保护。另一方面,我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为,抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利,履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。


我国《担保法》规定,当事人以土地使用权、城市房地产或者乡()、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。


(1)房地产抵押设定登记。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力,否则即使签订了抵押合同,经过了抵押合同公证,也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记,领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定,房地产抵押时,应当向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押登记。


 (2)处分房地产后的过户登记。债务人到期不能偿还全部债务,抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》向人民法院申请强制执行,拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖,即发生房地产权属变更,新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。


且在法院执行实际操作中,当被执行人财产被查封需要拍卖评估时,也会考虑到他项权利人,拍卖后的款项会根据他项权利人的金额予以保留或者提存,剩下的款项才会给执行人。这样的情况下,即便债务人有其他债务,在法院查封后,也能依法保障他项权利人的利益。


可见针对于不动产抵押登记的重要性。


2、如何办理抵押登记?


申请登记时需提交的书证材料


1.登记申请书;

2.申请人的身份证明(包括抵押人,借款人,抵押权人)

3.房屋所有权证书,土地使用权证

4.抵押合同(最高额抵押:最高额抵押合同)

5.主债权合同(最高额抵押:一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料)

6.其他必要材料


属政策性用房首次申请抵押权登记,需另提供:上市交易申请表


抵押人为全民所有制企业的,或为国有参股企业的,需提供国有资产管理部门同意资产抵押的相关文件


抵押人为股份制企业/有限责任公司的,需提供公司章程、股东会决议/董事会决议


抵押人为集体企业的,需提供职工代表大会决议、主管部门批复


申请人身份证明包括:


法人或其他组织:组织机构代码证/营业执照/事业单位法人证书/社会团体法人登记证书


自然人:


境内:居民身份证(无身份证者,提供户口;户口/护照/军官证/文职干部证/士兵证/学员证/离休证/退休证/港澳居民来往内地通行证/港澳同胞回乡证/港澳居民身份证/台湾居民来往大陆通行证)


境外:护照和中国政府主管机关签发的居留证件


登记办理流程:


申请→询问→现场查看→受理,缴费→初审→缮证→复审→报批→审核→记载于登记簿→发证→归档


受理时限:10个工作日


领证方式:1、权利人领取;2、权利人委托他人领取;3、邮政快件。


备注:


1、申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件,用A4纸复印,单位资料复印件的应加盖单位公章。

2、以上属一次性告知事项,若有不清楚可咨询中心工作人员。(以上流程仅供参考,以实际流程为准。)


在生活中,很多人难免因为这样或那样的情况将自己血汗钱出借给他人,但是如何能让自己的权利不受侵害,并且能按时回款往往是很多债权人更关心的问题。有很多人赢了官司却输了钱,明明官司赢了,确认债权债务关系,依法判令被告还款,却因为被告一无所有而不得不让执行中止,漫长的回款过程是大多数人不愿意却不得不经历的过程。


记住,如遇抵押必登记,至少能让您的风险减少,执行回款更便捷。


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