我对上海户型设计的一点忧虑

真叫卢俊的地产观2017-11-12 08:24:27

我不知道各位有没有发现一个趋势哦


在上海

就是对于新房供应


好像现在已经没有两房户型


是不是有看到这样的趋势,现在的一手房,所有的户型结构,最小面积也是做90平米的三房,不论是两梯四户还是一梯两户,90平米的小户型也都被设计成清一色的三房户型


两房好像马上要在一手房市场绝迹了一样


我们在做设计的时候,给过自己这样的理由来说明这个现象是合理的


1、现在大家都限购了,所以都想一步到位,两房以后还要换,索性一次性直接给你三房


2、精装修体系下,我们对空间的利用率变高了,所以小面积的三房也是可以接受的


3、单价越来越高的当下,我项目为了销售必须保持总价优势,三房的单套面积必须控制的跟市场上的二手两房一样,这样才有竞争力


秉持着这个观点,我们造出了大量的90+三房


第一种



通过拉长标准层面宽的方式,给到中间套完整的三个开间朝南,从而实现三房两厅一卫的空间设计


第二种



通过一梯两户提升得房率的模式,实现三房两卫的空间设计,但是从户型图上各位也看到,对应牺牲的是餐厅空间



这些逻辑说的都没错,但是问题在于:好像所有的一手项目都不做两房了。卢俊上海消息源还算可以,目前看了下现在在售以及后续即将入市的项目,几乎没有两房户型了


我们且不讨论户型到底小三房还是两房的市场竞争力谁更大,我说几个我的担心


1、现在的90+三房都是通过不偷面积来实现的,所以对于多出来的一个卧室,他的未来使用率如何是要打疑问的


2、小三房类产品,一年前才在上海真正流行,所以换句话来说尚未有成规模的顾客入驻这样的小户型,实际使用效果如何有待考验


所以我真正疑惑的是


用户购买小三房

是因为真正需要小三房


还是仅仅因为

现在的小三房看上去要比之前的两房要好用


未来上海楼市依然会以小三房为主导,这是市场经济下的产物,但是在一个大池子里,只有三房没有两房这个现象就是不正常的。


上海房地产这么大池子,大平层的产品在经历过反反复复的洗涤,依然在不少项目里活跃,而两房作为市场一种主流户型,突然凭空消失,他不合理也不正常


目前在市场供不应求的大背景下,其实只要你推出任何户型都会有人愿意接受,在房价高涨的现在,我们对户型几乎已经到没有要求的态度。


其实这一点挺不好的,房子太容易热销会使得房企在对户型研究上产生惰性。


我其实特别想说的是,其实2房的用户还是有挺大的基础的,对于刚结婚的夫妻,二人世界两年加有小孩5年,其实有大概7年的时间使用两房就足够了,哪怕是现在放开二胎政策,5年内使用两房也是足够的。


而反观我们现在的换房节奏,有一个统计说,在上海现在基本上会在一套房子里居住3-5年就会置换


换一句话来说,其实两房对于青年职业的朋友来说,已经足够用了


而现在对于客户来说,购买90平米的三房,可能是为了防止万一:


——万一在自己需要办公室的时候有房间可以使用;


——万一在突然有了小孩之后可以有地方住;


——万一家里有人要住过来可以有地方住


但是这种万一发生概率是不高的,所以卢俊和不少朋友们聊天,得到的反馈是,大部分人买了小三房会把剩下的一个房间可以做储藏室


但是话说回来,如果剩下的房间用来做储藏室,那么的确有点奢侈


然后90平米的三房还有一个问题就是


以前两房的面积做了三房,必然就导致每个房间的尺度就变小


一般来说,90平米的三房,有一个主卧开间都是在2.7米左右,这样的尺度其实是不利于家居摆放的


然后很多项目说,其实没事,现在可以那么发达,很多空间可以通过科技以及收纳的元素进行高效利用的


而对于这个现象,罗永浩有一条朋友圈说的特别对




大部分看上去很酷炫的收纳,其实你自己使用的可能性很低。科技可以解决一些问题,但是科技不能解决一切。样板房里呈现的一切都是假的


和大家聊这些是什么意思


我并没有讨论我们应该做什么户型才是合理,但是对于一个市场来说没有两房的供应是不合理的。而现在不少的三房设计让人愿意买单,但是未来使用的时候是否会产生问题也是一个问号


所以我觉得,也许上海楼市再疯狂,依然需要舒适型的两房,每个房间都相对大一点,卫生间厨房等空间没那么拮据,客厅餐厅部分分的清楚互相不干扰


我不清楚这样的用户需求度有多少,但是一定有人需要这样的户型


还是那句话,卢俊的消息源还是不错的,前段时间去看盘



宝华在上海内环稀缺地段上锻造了一个新豪宅项目



宝华城市之星,就做了标准的100平米两房设计


勇气可嘉


我们来看下户型图



100平米的两房,每处空间都能保证舒适性,不仅客厅餐厅做到绝对分离互不干扰,餐厅面宽更是做到3.8米,这样的尺度在同等面积段户型里是很少见到的。且卧室在一定程度上加深了纵深设计,不仅增加了使用功能,舒适度也得到明显的提升



而107平米标准的三开间户型,也是只做了两房。


值得注意的是,对于这个两房,主卧的空间放大感很强,特别是独特的卫生间三分离设置以及衣帽空间的规划


这样的规划理念可能看上去有点奢侈,但是仔细想想还是有他一定道理的


没有任何一个户型可以解决所有人的需求,而现在借着楼市火热的趋势,所有项目都希望用一个户型解决所有销售问题,客户是否真心需要或者满足,还需要时间的考验


对于项目来说,宝华城市之星设计之初就是为了满足对空间舒适度有一定追求的成熟型客户


而在市场没有同类产品供应的前提下,这样的产品也许会得到出其不意的效果。毕竟在上海除了宝华我就再也没见过其他了


这个比较厉害的地方在于,宝华对于各种细节的把控上


宝华城市之星作为宝华紫薇花园的升级产品,在细节上承袭了紫薇花园的优势



宝华在社区景观营造上的用心和舍得一直被传为佳话,同样以宝华紫薇花园社区景观为例



城市之星社区景观部分全部采用进口保加利亚沉香米黄石材和紫铜定制部件



很多项目以到处贴砖砸钱等表面功夫来显示身份的尊重,却在户型上用紧凑和牺牲舒适度来控制总价,这两个出发点多多少少有点背离


对于我们来说,除了想在项目上用心,更多的应该考虑


我们应该做一个好卖的项目

还是一个好住的项目


宝华城市之星做了一个很好的典范,外面精益求精,户型上也满足了一些人的需求


项目不错,值得推荐,大概这样


最后想说的就是:上海这个市场很大,但是同样的需求也很丰富,不要用一种户型堵住所有人的嘴巴


以上为正文


转载带上这张图我就不和你计较




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